Sáng 18/01/2024, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã chính thức biểu quyết thông qua dự thảo Luật đất đai 2024 sửa đổi (hay còn gọi là Luật Đất đai 2024) với kết quả biểu quyết là 87,63%.
Sau khi được tiếp thu, chỉnh lý, Luật Đất đai 2024 có 16 chương, 260 Điều và có hiệu lực thi hành từ 01/01/2025.
Theo đó, tại Luật Đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới được bổ sung, được kỳ vọng sẽ góp phần phát triển kinh tế – xã hội của đất nước trong giai đoạn hiện nay. Trong phạm vi bài viết này, Le Huynh Law Firm sẽ tư vấn một số điểm mới được quy định tại Luật Đất đai mới nhất 2024 này.
- Thuê đất trả tiền 1 lần có thể chuyển sang trả hàng năm
Tại khoản 2 Điều 30 của Luật Đất đai mới nhất có quy định, tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Tiền thuê đất đã nộp sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ. Theo đó, các doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hàng năm, tạo sự linh động cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Trước đó, Điều 172 Luật Đất đai năm 2013 chỉ cho phép tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không có quy định ngược lại.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại số tiền được miễn, giảm
Đây là nội dung được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai mới nhất. Cụ thể, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Tuy nhiên, nếu thực hiện chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp đó phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là quy định hoàn toàn mới so với quy định tại Luật Đất đai 2013, quy định này góp phần tránh tiêu cực về việc được hưởng những ưu đãi của nhà nước.
- Quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên cạnh những quy định chung về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất giống như Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản còn được Điều 45 Luật đất đai mới nhất yêu cầu phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
Cùng với đó, dự thảo mới cũng bổ sung quy định liên quan đến tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Theo đó, tổ chức này phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Các nội dung phải được thể hiện trong phương án bao gồm:
- Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
- Kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp;
- Vốn đầu tư;
- Thời hạn sử dụng đất;
- Tiến độ sử dụng đất.
- Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa
Căn cứ khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013 có quy định, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nhưng tại Luật Đất đai mới nhất, quy định cấm tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa đã bị lược bỏ. Như vậy, Luật Đất đai mới nhất đã mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp so với quy định của Luật Đất đai năm 2013 để bảo đảm thuận lợi, linh hoạt trong sản xuất nông nghiệp, tuy nhiên để bảo đảm an ninh lương thực và bảo vệ đất trồng lúa, Luật Đất đai mới nhất đã quy định điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với tổ chức kinh tế phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận mà không căn cứ vào quy mô diện tích sử dụng. Mặt khác, quy định cho phép doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, sẽ giúp cho giá đất nông nghiệp có thể tăng khá mạnh nhờ điều này.
- Được bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác
Đây là một trong 09 thay đổi lớn tại Luật Đất đai mới nhất mà doanh nghiệp cần chú ý, đặc biệt là tạo thuận lợi hơn nữa cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tại khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai mới nhất, các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Các điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 46 bao gồm:
Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định.
Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
- Không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất
Quy định mới Luật Đất đai này sẽ giúp giảm bớt tình trạng ôm găm đất được giao, gây thiệt hại lớn nguồn lực. Theo đó, tại khoản 6 Điều 81 Luật đất đai mới nhất có quy định, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất. Cụ thể, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp sau đây:
- Không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quá thời hạn 90 ngày kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
- Chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quá thời hạn 12 tháng kể từ ngày có quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế.
Do đó, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng thời hạn quy định nếu không muốn bị thu hồi đất.
- Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất
Theo khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện là không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.
Tuy nhiên, Luật Đất đai mới nhất đã mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp này khi quy định doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì vẫn được được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
- Xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp được miễn, giảm tiền tiền thuê đất
Đây cũng là một sự bổ sung hợp lý và đem lại nhiều tích cực cho đời sống xã hội, nhằm khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà lưu trú, đảm bảo về chỗ ở cho người lao động, tăng thêm nguồn cung bất động sản cho thuê, về lâu dài sẽ có tác động làm giảm giá thuê nhà. Nội dung này được ghi nhận tại điểm b khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai mới nhất. Theo đó, một trong những trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, người nghèo; sử dụng đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp,…
- Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Luật Đất đai mới nhất đã bỏ quy định về khung giá đất, theo đó, giá đất sẽ được tính toán dựa trên các căn cứ sau:
- Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
- Quy định của các pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.
Đây là điều quan trọng nhất trong Luật Đất đai sửa đổi lần này. Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường, tuy nhiên chi phí giải phóng mặt bằng chắc chắn sẽ tăng lên do giá đất được xác định lại sẽ có xu hướng tăng mạnh.
- Thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở
Một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến khác nhau trong Luật Đất đai mới nhất đó là về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai mới nhất có quy định:
- Được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở;
- Được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác.
Trường hợp cần thiết, Chính phủ sẽ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật.
Về mặt tích cực, quy định mới về đất đai này sẽ giúp tăng cung về nhà ở, giúp giảm giá nhà, đồng thời, giúp người dân có cơ hội tốt hơn để có được nhà ở thương mại.
Dịch vụ pháp lý của Le Huynh Law Firm về thủ tục nhà đất:
- Tư vấn và thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “sổ đỏ”, quyền sở hữu nhà ở; cấp đổi, đăng ký biến động giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tư vấn và thực hiện thủ tục sang tên nhà đất (đăng bộ);
- Lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế;
- Thủ tục hợp thửa, tách thửa, đo vẽ bản đồ nhà đất;
- Hợp thức hóa giấy tờ nhà đất;
- Chuyển mục đích sử dụng đất,Gia hạn quyền sử dụng đất;
- Xin phép xây dựng, hoàn công;Đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm;
- Tư vấn pháp luật nhà đất có yếu tố nước ngoài;
- Tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đất.
Trên đây là nội dung tư vấn của Le Huynh Law Firm về những quy định mới của Luật Đất đai 2024, trường hợp có bất cứ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật số (028) 1088 – VNPT TP.HCM, nhấn phím 0, gặp chuyên viên tư vấn của Le Huynh Law Firm để được tư vấn và hỗ trợ.
Nội dung được kiểm duyệt bởi: Tập thể Luật sư của Le Huynh Law Firm.
Bài viết liên quan: