DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ KHÓ, NAY CÒN KHÓ HƠN – BÌNH LUẬN THÔNG TƯ 06/2023/TT-NHNN
Từ giữa năm 2022 đến nay, tình hình kinh tế vĩ mô thế giới và trong nước có những biến động lớn, gây ảnh hưởng và tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp tại Việt Nam. Theo đó, lạm phát toàn cầu tăng cao, lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại đối với doanh nghiệp tăng cao, đồng thời việc kiểm soát hoạt động cho vay bất động sản và việc thay đổi các quy định pháp luật liên quan đến trái phiếu và bất động sản, dẫn đến tình hình kinh doanh và dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản đang trong tình trạng rất khó khăn, thậm chí một số công ty bất động sản đang rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn.
Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 06/2023/TT-NHNN, sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (Thông Tư 06), và khi Thông Tư 06 này có hiệu lực (01/9/2023), sẽ có những tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian sắp tới.
Đầu tiên, theo Thông Tư 06, các tổ chức/cá nhân không được vay vốn tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (TCTD) để (i) thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; (ii) góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom.
Quy định trên sẽ tác động đến hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A):
Trong giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản đang gặp “khó” như hiện nay, việc bán bớt các dự án/công ty con đang là chủ đầu tư dự án là phương án khả dĩ mà các doanh nghiệp bất động sản có thể thực hiện nhằm thu xếp nguồn tiền để vận hành công ty và thanh toán các khoản nợ đến hạn. Tuy nhiên, với quy định trên, nhà đầu tư không thể sử dụng đòn bẩy tài chính từ nguồn vốn vay của TCTD để thực hiện các giao dịch M&A, từ đó làm hạn chế nguồn vốn của các nhà đầu tư nói riêng và làm giảm tính thanh khoản trong các giao dịch M&A nói chung. Như vậy, Thông Tư 06 sẽ tác động không nhỏ đến các giao dịch M&A trong thời gian sắp tới và hoạt động tái cơ cấu quy mô đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn hiện nay.
Bên cạnh đó, kênh huy động vốn của doanh nghiệp sẽ bị thu hẹp:
Từ ngày 01/9/2023, các thành viên góp vốn và cổ đông (đối với công ty cổ phần chưa niêm yết hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom) sẽ không được vay vốn tại các TCTD với mục đích góp vốn vào doanh nghiệp. Như vậy, trường hợp các doanh nghiệp bất động sản muốn tăng vốn để bổ sung vốn hoạt động kinh doanh thì phải huy động từ vốn tự có của các cổ đông/thành viên góp vốn. Đây là điểm tác động trực tiếp và làm hạn chế các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản.
Thứ hai, Thông Tư 06 cấm tổ chức/cá nhân vay vốn để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh (gọi chung là Hợp Đồng Hợp Tác) để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Liên quan đến dự án bất động sản, điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh hiện nay được quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Chương V Luật Nhà ở 2014, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và một văn bản pháp luật liên quan khác. Như vậy, nếu dự án bất động sản chưa đáp ứng các điều kiện đưa vào kinh doanh theo các quy định trên, các bên không được vay vốn tại các TCTD để góp vốn theo các Hợp Đồng Hợp Tác.
Thứ ba, hoạt động cho vay với mục đích thanh toán tiền cọc sẽ bị hạn chế:
Tiếp theo việc cấm cho vay để góp vốn theo Hợp Đồng Hợp Tác khi dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nêu trên, vấn đề đặt ra, nếu các bên ký kết Hợp đồng nguyên tắc/Hợp đồng đặt cọc và một bên đặt cọc cho bên còn lại một khoản tiền để bảo đảm cho việc ký kết Hợp Đồng Hợp Tác khi dự án đủ điện đưa vào kinh doanh, bên đặt cọc đó có được vay vốn để thanh toán số tiền đặt cọc này không?
Thông Tư 06 và các quy định pháp luật khác hiện nay không cấm TCTD cho vay với mục đích thanh toán tiền đặt cọc. Tuy nhiên, Thông Tư 06 (khoản 9 Điều 1) lại quy định rõ trường hợp vay vốn với mục đích thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, TCTD sẽ phong tỏa số tiền giải ngân tại TCTD cho vay cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được đảm bảo. Như vậy, bên nhận góp vốn (chủ đầu tư dự án bất động sản) cũng sẽ không được sử dụng khoản tiền đặt cọc này để phát triển dự án hoặc thực hiện các hoạt động kinh doanh, vận hành của doanh nghiệp.
Ngoài ra, cũng theo quy định tại khoản 9 Điều 1 Thông Tư 06, khi các chủ đầu tư dự án bất động sản hoặc các bên trung gian, môi giới ký kết hợp đồng đặt cọc với khách hàng mua bất động sản, nếu số tiền cọc mà khách hàng thanh toán có nguồn gốc từ vốn vay của TCTD thì số tiền cọc này sẽ bị phong tỏa tại TCTD cho vay và chủ đầu tư/bên nhận cọc không được sử dụng số tiền cọc này. Do đó, hoạt động kinh doanh/bán hàng/huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu nhiều ảnh hưởng trong thời gian sắp tới. Một vấn đề đặt ra khác, đối với những khoản vay đã giải ngân để thanh toán tiền đặt cọc trước khi Thông Tư 06 có hiệu lực, liệu có bị TCTD cho vay phong tỏa theo tinh thần của của Thông Tư 06 hay không thì chưa được hướng dẫn rõ.
Thời gian gần đây, đã có nhiều tín hiệu tích cực hơn cho thị trường, đến từ việc Chính Phủ có những biện pháp, chỉ đạo cụ thể cho các Cơ quan ban ngành gấp rút triển khai các chương trình, cũng như ban hành các văn bản nhằm tháo gỡ khó khăn cho các thị trường như bất động sản, chứng khoán, tín dụng, … và Thông Tư 06 được Ngân hàng Nhà nước ban hành trong bối cảnh đó.
Những quy định của Thông Tư 06 là phù hợp và sẽ có nhiều tích cực trong việc kiểm soát và đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay của các TCTD, nhưng trong bối cảnh các doanh nghiệp đang phải gồng mình chống chọi với khủng hoảng của thị trường và những khó khăn về tài chính, có thể thấy rằng các doanh nghiệp bất động sản sẽ bị tác động trực tiếp và gặp nhiều khó khăn trong việc thu xếp nguồn vốn, dẫn đến các doanh nghiệp khác cũng chịu sự tác động gián tiếp khi Thông Tư 06 có hiệu lực.
Ths.Ls Nguyễn Trương Văn Tài
Giám đốc điều hành – Công ty Luật TNHH Lê Huỳnh
